چگونه برای زمین قولنامه دار سند ثبتی بگیریم ؟

برخی از زمین های اطراف مازندران به مدرکی به نام قولنامه دستارمی خرید و فروش میشوند که مدرکی با قابلیت استناد بالا نیست. اما باز هم این مدرک میتواند برای شما مفید و قابل استناد باشد. اما بهترین مدرکی که برای مالکیت میتوانید داشته باشید سند ثبتی میباشد که مراحل خود را برای اخد دارد و در این مقاله از توپوگرافی این مراحل را برای شما عزیزان آماده نموده ایم.

البته دقت نمایید برخی از این مراحل میتواند برای شما طاقت فرسا بوده و توانایی انجام آنها را در ادارات دولتی نداشته باشید. اینجاست که متخصصین ما در شرکت توپوگرافی میتوانند برای انجام این مراحل به شما کمک کنند. تنها کافیست با یکی از شماره های درج شده در سایت ما تماس گرفته و درخواست خدمات ثبت سند نمایید.

قولنامه دستارمی چیست ؟

قولنامه دستدارمی نوعی سند معاملاتی است که معمولاً قبل از ثبت نهایی زمین توسط دو طرف (خریدار و فروشنده) تنظیم می‌شود. این سند گواهی از وجود قرارداد خرید و فروش است، اما حق مالکیت کامل را منتقل نمی‌کند. از همین رو ثبت سند ثبتی حتما باید در پی این قولنامه انجام شود تا حق مالکیت کامل زمین به شما برسد.

مشکلات قولنامه دستارمی

– عدم امکان ساخت و ساز بدون سند ثبتی : داشتن ساخت و ساز و دریافت محوز ساخت بدون سند ثبتی و با این نوع قولنامه به هیچ عنوان ممکن نیست زیرا این قولنامه انتقال قطعی زمین به خریدار را تایید نمیکند.
– مشکلات حقوقی در صورت عدم همکاری فروشنده : اگر فروشنده با خریدار همکاری های لازم برای انتقال مال را انجام ندهد ممکن است خریدار با مشکلات حقوقی روبرو شده و زمین خود را از دست بدهد.
– امکان نقض قرارداد و دخالت شخص ثالث : ممکن است شخصی دیگری غیر از شما این زمین را خریداری نموده و با یک قولنامه دستارمی که از فروشنده دریافت نموده است نزد شما آمده و ادعای مالکیت نماید.
– عدم امکان وصول تسهیلات مسکنی

این مقاله به این منظور تدوین و نوشته شده است که شما عزیزان را از خطرات احتمالی قولنامه های دستارمی دور نگه داشته و برای گرفتن سند ثبتی راهنمایی کند.

مراحل گرفتن سند ثبتی :

🔹 مرحله ۱: تشخیص وضعیت فعلی زمین و سند

قبل از هر اقدامی حتی اقدام به صحبت در مورد خرید یک زمین ابتدا باید وضعیت فعلی آن را مورد بررسی قرار دهید  برخی از مواردی را که قبل از هر معامله ای باید مورد بررسی قرار دهید را در زیر برای شما عزیزان نوشته ایم.

✅ عناصر مهم در این مرحله:

– نوع سند: هر زمینی که قابلیت نقل و انتقال داشته باشد قطعا مدرکی دال بر مالکیت شخص اول دارد. ابتدا باید تعیین کنید که این مدرک از چه نوی است ؟ دستدارمی، سفید، موقت یا دائم
– وضعیت مالکیت: آیا مالک فعلی مالک اصلی زمین بوده و نام او در مدارک فوق ذکر شده است یا اینکه این شخص وکیل و یا وصی مالک میباشد. سعی کنید همیشه تنها با مالک اصلی معامله نمایید.
– وضعیت اسناد فروشنده: وجود سند ثبتی اولیه برای زمین بسیار مهم میباشد. اگر شخص مالک اولیه سند ثبتی داشته باشد میتواند حتی بعد از خرید و فروش و پرداخت هزینه ادعای مالکیت داشته باشد.
– وضعیت حقوقی: دقت داشته باشید که برخی از زمین ها ممکن است در گرو بانک و یا به صورت وثیقه باشند. در این صورت دقت کنید که
– موقعیت شهری: آیا زمین در بافت مسکونی است؟ آیا حریم دارد؟

🔹 مرحله ۲: اخذ وکالت از مالک

این مرحله تنها در زمانی باید انجام شود که مراحل اداری را نه مالک بلکه خودتان یا اینکه شرکت های واسط باید انجام دهند. داشتن یک وکالت از سمت مالک برای زدن امضا ها و طی کردن مراحل اداری لازم میباشد.

📝 انواع وکالت مناسب:

– وکالت عمومی : برای انجام تمامی مراحل این وکالت نامه ضروری میباشد. اگر قصد انجام تنها برخی از مراحل را دارید میتوانید یکی از وکالت های زیر را انتخاب نمایید.
– وکالت خاص :  برای انجام فقط برخی اقدامات (مثل تعیین تکلیف سند)
– وکالت قضایی : در صورت بروز اختلاف با فروشنده ضروریست که وکالت قضایی داشته باشید

⚠️ توجه: وکالت باید در دفترخانه یا نوتاریوس تنظیم شود تا قابل استناد باشد.

🔹 مرحله ۳: تماس با فروشنده و اخذ تعهد

اگر فروشنده هنوز زنده و در دسترس باشد، اولین گام این است که با او تماس بگیرید و تعهد لازم برای ادامه فرآیند را از او دریافت کنید. اگر فروشنده در قید حیات نباشد میتوانید از ورثه آنها وکالت را زدریافت نمایید.

📌 اقدامات این مرحله شامل:

– تعیین دلیل عدم تکمیل سند (مالی، حقوقی، غیبت و …)
– توافق برای تکمیل فرآیند
– در صورت لزوم، انجام تغییر کاربری یا الحاق به بافت

اگر فروشنده در قید حیات نباشد باید با ورثه قانونی او تماس گرفته شود و اقدامات لازم را برای انتقال ملک انجام شود.

🔹 مرحله ۴: انجام اقدامات فنی و شهرسازی

در این مرحله، باید وضعیت فیزیکی زمین و الزامات شهرسازی آن بررسی شود.

🧭 اقدامات این مرحله:

– نقشه‌برداری دقیق : این اقدام توسط خود شما قابل انجام نیست و حتما باید از خدمات نقشه برداری یک شرکت معتبر استفاده نمایید.
– تعیین موقعیت در بافت شهری
– بررسی ضوابط حریم، تراکم و کاربری
– در صورت لزوم، انجام تغییر کاربری زمین
– الحاق به بافت شهری

این مرحله معمولاً با همکاری مهندس نقشه‌بردار، شهرساز و دفتر فنی شهرداری انجام می‌شود.

🔹 مرحله ۵: ثبت ادعای مالکیت و انجام تعیین تکلیف

در این مرحله، سند دستدارمی به عنوان مدرک اصلی مالکیت در دفترخانه ثبت می‌شود.

📌 مراحل این فرآیند:

1. ثبت ادعای مالکیت در دفترخانه محل زمین
2. ثبت سند دستدارمی در سامانه اسناد
3. تعیین تکلیف سند با همکاری دفاتر اسناد رسمی
4. در صورت لزوم، مراجعه به دادگاه برای اخذ سند ثبتی

در صورتی که فروشنده فوت کرده باشد، باید ورثه قانونی او نیز در این فرآیند شرکت کنند.

🔹 مرحله ۶: اخذ سند ثبتی و انتقال به نام خریدار

پس از گذراندن تمامی مراحل بالا، می‌توانید سند ثبتی را دریافت کنید.

📦 مدارک مورد نیاز برای این مرحله:

– سند دستدارمی
– شناسنامه و کارت ملی
– قرارداد وکالت
– نقشه فنی زمین
– پرداخت هزینه‌های اداری و مالیاتی

این سند می‌تواند به نام خریدار ثبت شود و به عنوان مدارک مالکیت قانونی استفاده شود.

🔹 مرحله ۷: انجام اقدامات بعد از ثبت

بعد از اینکه سند ثبتی دریافت شد، چند اقدام دیگر ممکن است لازم باشد:

– ثبت امتیاز بانکی در صورت داشتن وام
– ثبت تغییرات در سامانه‌های دولتی
– ثبت زمین در سیستم مالیاتی
– در صورت لزوم، انجام تفکیک یا الحاق زمین